Immobilien bleiben eine bevorzugte Anlageform in Frankreich, aber die Spielregeln ändern sich schnell. Mit dem Ende des Pinel-Systems, der steuerlichen Verschärfung des LMNP beim Verkauf und den Mietverboten im Zusammenhang mit dem DPE erfordert der Vergleich von Anlagestrategien die gleichzeitige Berücksichtigung mehrerer Parameter. Dieser Artikel misst die Unterschiede zwischen den wichtigsten Immobilienanlagevehikeln und identifiziert die Variablen, die tatsächlich die Rentabilität im Jahr 2026 beeinflussen.
DPE und Mietwert: der Faktor, den die Rentabilitätsprognosen vergessen
Die meisten Immobilienanlagevergleiche konzentrieren sich auf die Bruttorendite oder den Zinssatz. Sie berücksichtigen selten den Einfluss des Energieeffizienzdiagnosetests auf den Mietwert der Immobilie.
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G für die Vermietung verboten. Der Zeitplan sieht den Ausschluss von Wohnungen der Klasse F im Jahr 2028 und dann von Klasse E im Jahr 2034 vor. Eine heute erworbene Immobilie mit einem F-Etikett ohne Budget für energetische Sanierungen wird in weniger als zwei Jahren zu einem nicht nutzbaren Vermögenswert.
Diese Einschränkung verändert die Rentabilitätsberechnung direkt: Die Kosten für thermische Renovierungsarbeiten müssen bereits in der Erwerbsphase berücksichtigt werden. Eine attraktive Investition in eine Bestandsimmobilie kann ihren gesamten Vorteil verlieren, wenn die Normen die Mietmarge über mehrere Jahre aufzehren. Um auf Informationen auf der Website Partenaire Immo zuzugreifen, können Käufer die Anzeigen mit den Energiedaten abgleichen, bevor sie sich verpflichten.
Das DPE-Risiko betrifft auch den Wiederverkaufsmarkt. Eine Immobilie der Klasse E oder F erfährt bereits beim Kauf einen Wertverlust, aber dieser Wertverlust kompensiert nicht immer die tatsächlichen Kosten der notwendigen Arbeiten, um die Klasse D zu erreichen.
Vermietungsinvestitionen im Jahr 2026: Vergleichstabelle der wichtigsten Vehikel
Die Wahl zwischen unmöbliertem Mietverhältnis, möbliertem Mietverhältnis (LMNP), SCPI oder dem neuen Jeanbrun-System hängt von steuerlichen Variablen, der Dauer des Engagements und dem erforderlichen Managementniveau ab. Die folgende Tabelle fasst die Unterschiede bei den relevanten Kriterien zusammen.
| Kriterium | Klassisches unmöbliertes Mietverhältnis | LMNP | Jeanbrun-System | SCPI |
|---|---|---|---|---|
| Besteuerung der Einnahmen | Immobilieneinkünfte (IR-Tarif) | BIC, Abschreibung der Immobilie | Steuerliche Abschreibung unter bestimmten Mietbedingungen | Immobilieneinkünfte oder IS je nach Struktur |
| Besteuerung beim Verkauf | Klassische Immobilienwertsteigerung | Wiederintegration der Abschreibungen ab 2025 | Wenig dokumentierte Bedingungen | Wertsteigerung auf Anteile |
| Dauer des Engagements | Kein Minimum | Kein gesetzliches Minimum | Langfristige Mietverpflichtung | Variabel je nach SCPI |
| Mietmanagement | Direkt oder delegiert | Direkt oder delegiert | Direkt oder delegiert | Vollständig delegiert |
| Eintrittspreis | Preis der Immobilie + Gebühren | Preis der Immobilie + Gebühren + Möbel | Preis der Immobilie + Gebühren | Einige Hundert Euro |
Das Jeanbrun-System, eingeführt durch das Finanzgesetz für 2026, gilt für Erwerbungen, die zwischen dem 21. Februar 2026 und dem 31. Dezember 2028 getätigt werden. Es zielt auf unmöblierte Mietwohnungen unter Bedingungen von gedeckelten Mieten und Mieterressourcen ab. Der Vorteil variiert je nach Höhe der praktizierten Miete.
LMNP: eine Neuberechnung nach der Reform der Wertsteigerung
Der LMNP-Status bleibt 2026 zugänglich, aber die Wiederintegration der Abschreibungen in die Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf ändert die Situation. Während der Haltedauer reduziert die Abschreibung die jährliche Steuer auf die Mieteinnahmen. Bei der Veräußertung hingegen erhöhen diese abgezogenen Abschreibungen die zu versteuernde Wertsteigerung.
Diese Entwicklung macht Vergleiche, die ausschließlich auf der jährlichen Steuer während der Haltedauer basieren, unzureichend. Ein Investor, der plant, innerhalb von zehn Jahren zu verkaufen, muss die gesamte steuerliche Auswirkung, sowohl Haltedauer als auch Verkauf, simulieren, um die tatsächliche Nettorentabilität des LMNP im Vergleich zum unmöblierten Mietverhältnis zu messen.
Immobilienzinssätze und Zugang zur Finanzierung: was sich verändert hat
Nach dem Rückgang, der 2024 begann, haben sich die Immobilienzinssätze im Laufe des Jahres 2025 stabilisiert und bleiben auf einem als attraktiv angesehenen Niveau im Vergleich zum Höchststand Ende 2023. Die Inflation bleibt eine Variable, die 2026 beobachtet werden muss, da ein Anstieg zu einer neuen Straffung führen könnte.
Die Banken bleiben offen für die Vergabe von Immobilienkrediten, aber die von der HCSF festgelegten Verschuldungskriterien (maximaler Anstrengungsgrad, begrenzte Dauer) filtern weiterhin die Anträge. Bei einer Vermietungsinvestition schränkt die teilweise Berücksichtigung zukünftiger Mieteinnahmen bei der Berechnung des Verschuldungsgrades die Kreditaufnahmefähigkeit ein, insbesondere bei einem ersten Mietkauf.
Hebelwirkung des Kredits: ein Vorteil, der strukturell bleibt
Die Hebelwirkung bleibt das Hauptargument für Immobilien im Vergleich zu klassischen Finanzanlagen. Der Kredit ermöglicht den Erwerb eines Vermögenswerts, dessen Gesamtwert bereits am ersten Tag arbeitet, während das Eigenkapital nur einen Bruchteil des Preises ausmacht. Über einen langen Zeitraum verstärkt dieser Unterschied des investierten Kapitals die Nettorentabilität, vorausgesetzt, die Mieteinnahmen decken die monatlichen Raten und Kosten.
Vermögensstrategie: die konkreten Entscheidungen, die vor der Investition getroffen werden müssen
Bevor Sie ein Anlagevehikel wählen, bestimmen drei Fragen die Richtung:
- Wie lange ist der geplante Halt? Ein Verkaufsprojekt innerhalb von zehn Jahren deutet auf ein klassisches unmöbliertes Mietverhältnis oder SCPI hin, wo die Ausstiegsbesteuerung klarer bleibt.
- Welches Niveau an Mietmanagement akzeptieren Sie? Direkte Verwaltung erhöht die Rendite, erfordert jedoch Zeit. Die Delegation an eine Mietverwaltung kostet im Durchschnitt mehrere Punkte der Bruttorendite pro Jahr.
- Entspricht die anvisierte Immobilie den DPE-Anforderungen für die kommenden Jahre? Eine Wohnung der Klasse E muss bis 2034 die Klasse D erreichen, um weiterhin vermietbar zu bleiben, was bedeutet, dass die Renovierung bereits beim Erwerb budgetiert werden muss.
Die Wahl zwischen SCPI und Direktinvestition hängt auch vom Risiko der Mietausfälle ab. Bei SCPI absorbiert die Diversifizierung des Bestands dieses Risiko. Direkt bedeutet ein Ausfall von einigen Monaten bei einer einzelnen Immobilie hat erhebliche Auswirkungen auf die jährliche Rentabilität.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 bietet weiterhin Chancen, insbesondere aufgrund des Preisverfalls in den letzten Jahren und der Stabilisierung der Zinssätze. Die am meisten unterschätzte Variable bleibt der DPE-Zeitplan, der den Markt für alte Mietwohnungen schrittweise transformiert und die Karten zwischen Investoren, die eine Renovierung finanzieren können, und denen, die dies nicht antizipieren, neu verteilt.
