Vastgoed blijft een favoriete investering in Frankrijk, maar de spelregels veranderen snel. Tussen het einde van het Pinel-systeem, de verscherping van de belasting voor LMNP bij verkoop en de verhuurverboden gerelateerd aan de DPE, vereist het vergelijken van investeringsstrategieën dat meerdere parameters gelijktijdig worden overwogen. Dit artikel meet de verschillen tussen de belangrijkste vastgoedbeleggingsvehikels en identificeert de variabelen die daadwerkelijk invloed hebben op de rentabiliteit in 2026.
DPE en huurwaarde: de factor die de rentabiliteitsprojecties vergeten
De meeste vergelijkingen van vastgoedbeleggingen richten zich op het bruto rendement of de rentevoet. Ze nemen zelden de impact van het energieprestatiecertificaat op de huurwaarde van het pand in aanmerking.
Vanaf 1 januari 2025 zijn woningen met een G-label verboden voor verhuur. De planning voorziet in de uitsluiting van woningen met een F-label in 2028, en vervolgens E in 2034. Een pand dat vandaag wordt aangekocht met een F-label zonder budget voor energieverbetering wordt binnen minder dan twee jaar een niet-exploiteerbaar actief.
Deze beperking verandert de berekening van de rentabiliteit direct: de kosten van thermische renovatiewerkzaamheden moeten al in de acquisitiefase worden meegenomen. Een aantrekkelijke investering in een oudere woning kan al zijn voordelen verliezen als de aanpassing aan de normen de huurmarge over meerdere jaren opslokt. Voor toegang tot informatie op de website Partenaire Immo, kunnen kopers de advertenties combineren met de energiegegevens voordat ze zich engageren.
Het DPE-risico betreft ook de verkoopmarkt. Een pand met een E- of F-label ondergaat al een waardevermindering bij aankoop, maar deze waardevermindering compenseert niet altijd de werkelijke kosten van de noodzakelijke werkzaamheden om de D-klasse te bereiken.
Verhuurinvestering in 2026: vergelijkende tabel van de belangrijkste voertuigen
De keuze tussen ongemeubileerde verhuur, gemeubileerde verhuur (LMNP), SCPI of het nieuwe Jeanbrun-systeem hangt af van fiscale variabelen, de duur van de verbintenis en het vereiste niveau van beheer. De onderstaande tabel vat de verschillen samen op de criteria die ertoe doen.
| Criteria | Traditionele ongemeubileerde verhuur | LMNP | Jeanbrun-systeem | SCPI |
|---|---|---|---|---|
| Belasting op inkomsten | Onroerend goed inkomsten (IR-schaal) | BIC, afschrijving van het goed | Fiscale afschrijving onder voorwaarden van huurprijzen | Onroerend goed inkomsten of IS afhankelijk van structuur |
| Belasting bij verkoop | Traditionele onroerend goed meerwaarde | Herintegratie van afschrijvingen vanaf 2025 | Voorwaarden nog weinig gedocumenteerd | Meerwaarde op aandelen |
| Duur van de verbintenis | Geen minimum | Geen wettelijke minimum | Langdurige huurverbintenis | Variabel afhankelijk van de SCPI |
| Verhuurbeheer | Direct of gedelegeerd | Direct of gedelegeerd | Direct of gedelegeerd | Volledig gedelegeerd |
| Instapbedrag | Prijs van het goed + kosten | Prijs van het goed + kosten + meubilair | Prijs van het goed + kosten | Enkele honderden euro’s |
Het Jeanbrun-systeem, ingesteld door de begrotingswet voor 2026, is van toepassing op aankopen gedaan van 21 februari 2026 tot 31 december 2028. Het richt zich op ongemeubileerde woningen onder voorwaarden van plafonds voor huurprijzen en het inkomen van de huurder. Het voordeel varieert afhankelijk van het niveau van de gehanteerde huurprijs.
LMNP: een herberekening na de hervorming van de meerwaarde
De LMNP-status blijft toegankelijk in 2026, maar de herintegratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde bij verkoop verandert de situatie. Gedurende de houdperiode vermindert de afschrijving de jaarlijkse belasting op de huurinkomsten. Bij verkoop komen deze afgeschreven bedragen echter de belastbare meerwaarde verhogen.
Deze ontwikkeling maakt vergelijkingen die uitsluitend zijn gebaseerd op de jaarlijkse belasting tijdens de houdperiode ontoereikend. Een investeerder die van plan is om binnen tien jaar te verkopen, moet de totale fiscale impact simuleren, inclusief zowel de houdperiode als de verkoop, om de werkelijke netto-rentabiliteit van de LMNP ten opzichte van ongemeubileerde verhuur te meten.
Hypotheekrente en toegang tot financiering: wat is er veranderd
Na de daling die in 2024 is ingezet, zijn de hypotheekrentes in 2025 gestabiliseerd en blijven ze op niveaus die als aantrekkelijk worden beschouwd in vergelijking met de piek eind 2023. Inflatie blijft een variabele om in 2026 in de gaten te houden, aangezien een stijging een nieuwe verstrakking zou kunnen veroorzaken.
De banken blijven open voor het verstrekken van hypotheekleningen, maar de schuldencriteria vastgesteld door de HCSF (maximale inspanningspercentage, beperkte duur) blijven de dossiers filteren. Voor een verhuurinvestering beperkt de gedeeltelijke inbreng van toekomstige huurinkomsten in de berekening van de schuldenlast de leencapaciteit, vooral voor een eerste verhuuraankoop.
Leverage-effect van de lening: een voordeel dat structureel blijft
Het leverage-effect blijft het belangrijkste argument voor vastgoed in vergelijking met traditionele financiële beleggingen. De lening maakt het mogelijk om een actief te verwerven waarvan de totale waarde vanaf de eerste dag werkt, terwijl de eigen inbreng slechts een fractie van de prijs vertegenwoordigt. Over een lange periode vergroot dit verschil in basisinvestering de netto-rentabiliteit, op voorwaarde dat het huur rendement de maandlasten en lasten dekt.
Vermogensstrategie: de concrete afwegingen voordat u investeert
Voordat u een investeringsvehikel kiest, bepalen drie vragen de richting:
- Wat is de beoogde houdperiode? Een verkoopproject binnen tien jaar leidt naar traditionele ongemeubileerde verhuur of SCPI, waar de belasting bij verkoop duidelijker is.
- Wat is het niveau van verhuurbeheer dat u accepteert? Direct beheer verhoogt het rendement maar kost tijd. Delegatie aan een verhuurbeheerbureau kost gemiddeld meerdere punten bruto rendement per jaar.
- Is het beoogde goed conform de DPE-eisen voor de komende jaren? Een woning met een E-label moet vóór 2034 de D-klasse bereiken om verhuurbaar te blijven, wat vereist dat de renovatie vanaf de aankoop wordt gebudgetteerd.
De keuze tussen SCPI en directe investering hangt ook af van de risicobereidheid voor leegstand. In SCPI absorbeert de mutualisatie van het vastgoed deze risico’s. Direct, heeft enkele maanden leegstand van een uniek goed een zware impact op de jaarlijkse rentabiliteit.
Vastgoed in 2026 biedt nog steeds kansen, vooral dankzij de prijsdaling die de afgelopen jaren is waargenomen en de stabilisatie van de rentes. De meest onderschatte variabele blijft de DPE-timing, die geleidelijk de oude huurmarkt transformeert en de kaarten herverdeelt tussen investeerders die in staat zijn om een renovatie te financieren en degenen die dit niet anticiperen.
