Quando acquisti un appartamento o una casa con un mutuo, la banca richiede una garanzia. Se non riesci più a rimborsare, deve poter recuperare il suo investimento. L’ipoteca è una delle soluzioni più comuni: conferisce alla banca un diritto sul tuo bene. Ma questa sicurezza ha un prezzo, e spesso supera ciò che i mutuatari immaginano al momento della firma.
Imposta di pubblicità immobiliare e onorari notarili: le due voci che pesano di più
La maggior parte delle guide dettaglia i costi dell’ipoteca come un elenco di voci contabili. In pratica, due voci concentrano la maggior parte della fattura.
Ulteriori letture : Scopri le tendenze di shopping imperdibili per un'esperienza di moda unica online
La prima è l’imposta di pubblicità immobiliare. Rappresenta una percentuale dell’importo garantito (il capitale preso in prestito aumentato di circa il 20%). Questa imposta è fissata dallo Stato, non negoziabile. Costituisce la parte principale.
La seconda voce sono gli onorari del notaio. Il notaio non sceglie liberamente le sue tariffe per la presa di ipoteca: seguono un tariffario regolamentato, decrescente in base all’importo. Più alto è il prestito, più bassa è la percentuale applicata per scaglioni. Comprendere il costo di un’ipoteca per un prestito immobiliare implica distinguere queste due voci, poiché reagiscono in modo diverso all’importo preso in prestito.
Da scoprire anche : Le ultime tendenze di decorazione da scoprire per valorizzare il tuo interno nel 2024
A queste due voci si aggiungono il contributo di sicurezza immobiliare e varie spese (anticipi, marche), ma il loro peso rimane secondario.
Ipoteca o garanzia bancaria: confronta prima di subire la scelta della banca
Potresti aver sentito parlare della garanzia come alternativa all’ipoteca. La differenza di costo tra le due merita di essere considerata.
La garanzia (offerta da enti come Crédit Logement) funziona su un altro principio. Versi una somma all’ente di garanzia. Una parte di questa somma ti viene restituita alla fine del prestito, il che riduce il costo netto. Con un’ipoteca, nulla è recuperabile.
Perché allora scegliere l’ipoteca? Diverse situazioni lo impongono:
- L’ente di garanzia rifiuta il dossier (profilo atipico, redditi irregolari, investimento locativo con montaggio complesso)
- Il prestito finanzia un bene in VEFA o una costruzione, casi in cui alcune banche richiedono un’ipoteca
- Il mutuatario sottoscrive un prestito agevolato (come il prestito a tasso zero), che può richiedere un’iscrizione ipotecaria specifica
La garanzia costa generalmente meno dell’ipoteca nel lungo periodo, soprattutto se rimborsi il tuo prestito prima della scadenza. Perché in questo caso, l’ipoteca genera un costo aggiuntivo: le spese di cancellazione.
Spese di cancellazione dell’ipoteca: il costo nascosto di un rimborso anticipato
L’ipoteca rimane iscritta al servizio di pubblicità immobiliare per tutta la durata del prestito, più un anno dopo l’ultima scadenza. Se vendi il bene o rimborsi il credito prima di questo termine, è necessario cancellare l’ipoteca. Questa è la cancellazione.
Questa procedura passa di nuovo dal notaio. Comporta onorari, un’imposta e spese amministrative. Su un prestito di dimensioni medie, la cancellazione può rappresentare diverse migliaia di euro.
Se mantieni il bene fino alla fine del prestito e aspetti un anno supplementare, l’ipoteca si estingue automaticamente. Nessuna spesa di cancellazione è dovuta. Questo dettaglio cambia le carte in tavola per coloro che intendono rivendere a medio termine.
Anticipare la rivendita sin dalla sottoscrizione
Prima di convalidare il tipo di garanzia, chiediti: intendi mantenere questo bene per tutta la durata del credito? Se la risposta è no, o se è incerta, il potenziale costo aggiuntivo della cancellazione deve entrare nel calcolo fin dall’inizio. Sommare le spese di iscrizione e le spese di cancellazione dà il vero costo dell’ipoteca.
Tassi di credito immobiliare in calo: quale impatto sul peso relativo dell’ipoteca
Dal 2024, i tassi immobiliari sono nettamente diminuiti. L’Osservatorio Crédit Logement/CSA mostra che i migliori tassi su 15 anni sono passati da circa il 4,00% al 2,90% in un anno. I tassi medi di mercato si attestano intorno al 3,26% su 15 anni e 3,37% su 20 anni nel 2026.
Questa diminuzione riduce l’importo totale degli interessi pagati per la durata del prestito. Le spese di ipoteca, invece, non hanno seguito la stessa traiettoria. La quota delle spese di garanzia nel costo globale del credito aumenta quando i tassi diminuiscono.
Concretamente, su un prestito a basso tasso, la differenza di costo tra un’ipoteca e una garanzia pesa proporzionalmente di più che in un periodo di tassi elevati. Questo è un parametro che molti mutuatari trascurano nel 2024-2025, concentrandosi sul tasso nominale.
Negoziamo la garanzia, non solo il tasso
La maggior parte dei mutuatari trascorre settimane a negoziare un decimo di punto sul loro tasso d’interesse. La scelta della garanzia avviene spesso in cinque minuti, su proposta della banca. Confrontare sistematicamente il costo netto di una garanzia e quello di un’ipoteca (iscrizione più eventuale cancellazione) può far risparmiare di più rispetto alla negoziazione del tasso stesso.
- Richiedi un preventivo di garanzia all’ente partner della tua banca, anche se essa propone l’ipoteca per default
- Fai quantificare le spese di cancellazione dal notaio prima di firmare l’offerta di prestito
- Integra la durata di detenzione prevista del bene nel tuo confronto
Il costo di un’ipoteca non si riassume a una voce sul tavolo dell’offerta di prestito. Si calcola sommando l’iscrizione, la cancellazione eventuale, e rapportandolo al costo totale del credito. In un contesto di tassi in calo, questa voce diventa un vero e proprio leva di risparmio per il mutuatario attento.