Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus mit einem Kredit kaufen, verlangt die Bank eine Garantie. Wenn Sie nicht mehr zurückzahlen können, muss sie in der Lage sein, ihr Geld zurückzubekommen. Die Hypothek ist eine der häufigsten Lösungen: Sie gibt der Bank ein Recht auf Ihr Eigentum. Aber diese Sicherheit hat ihren Preis, und dieser übersteigt oft das, was sich die Kreditnehmer beim Unterzeichnen vorstellen.
Grundsteuer und Notarkosten: die beiden größten Posten
Die meisten Ratgeber listen die Hypothekenkosten als eine Reihe von Buchhaltungszeilen auf. In der Praxis konzentrieren sich zwei Posten auf den Großteil der Rechnung.
Auch interessant : Alles über die Sitemap und ihre Bedeutung für die Webüberwachung
Der erste ist die Grundsteuer. Sie beträgt einen Prozentsatz des gesicherten Betrags (das geliehene Kapital plus etwa 20 %). Diese Steuer wird vom Staat festgelegt und ist nicht verhandelbar. Sie ist der größte Posten.
Der zweite Posten sind die Notarkosten. Der Notar wählt seine Gebühren für die Hypothek nicht frei: Sie folgen einer regulierten, nach dem Betrag gestaffelten Gebührenordnung. Je höher der Kredit, desto geringer ist der angewandte Satz pro Stufe. Die Kosten einer Hypothek für einen Immobilienkredit zu verstehen, setzt voraus, diese beiden Posten zu unterscheiden, da sie unterschiedlich auf den geliehenen Betrag reagieren.
Weiterlesen : Alles über die Frauenwertung und das Punktebewertungssystem im Biathlon für die Saison
Zu diesen beiden Posten kommen die Immobilien-Sicherheitsbeiträge und verschiedene Gebühren (Auslagen, Stempelgebühren), aber ihr Gewicht bleibt sekundär.
Hypothek oder Bankbürgschaft: Vergleichen, bevor Sie die Wahl der Bank akzeptieren
Vielleicht haben Sie von der Bürgschaft als Alternative zur Hypothek gehört. Der Kostenunterschied zwischen beiden ist es wert, darüber nachzudenken.
Die Bürgschaft (angeboten von Organisationen wie Crédit Logement) funktioniert nach einem anderen Prinzip. Sie zahlen einen Betrag an die Bürgschaftsorganisation. Ein Teil dieses Betrags wird Ihnen am Ende des Kredits zurückerstattet, was die Nettokosten senkt. Bei einer Hypothek ist nichts rückerstattbar.
Warum also die Hypothek wählen? Mehrere Situationen machen dies erforderlich:
- Die Bürgschaftsorganisation lehnt den Antrag ab (ungewöhnliches Profil, unregelmäßige Einkünfte, komplexe Immobilieninvestitionen)
- Der Kredit finanziert eine Immobilie in VEFA oder einen Neubau, bei dem einige Banken eine Hypothek verlangen
- Der Kreditnehmer nimmt einen geförderten Kredit auf (wie den Nullzins-Kredit), der eine spezifische Hypothekenregistrierung erfordern kann
Die Bürgschaft ist in der Regel günstiger als die Hypothek über die gesamte Laufzeit, insbesondere wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf zurückzahlen. Denn in diesem Fall verursacht die Hypothek zusätzliche Kosten: die Gebühren für die Aufhebung.
Gebühren für die Aufhebung der Hypothek: die versteckten Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung
Die Hypothek bleibt während der gesamten Laufzeit des Kredits, plus ein Jahr nach der letzten Fälligkeit, im Grundbuch eingetragen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen oder den Kredit vor diesem Termin zurückzahlen, muss die Hypothek aufgehoben werden. Das ist die Aufhebung.
Dieses Verfahren erfolgt erneut über den Notar. Es verursacht Gebühren, eine Steuer und Verwaltungskosten. Bei einem durchschnittlichen Kredit kann die Aufhebung mehrere tausend Euro kosten.
Wenn Sie die Immobilie bis zum Ende des Kredits behalten und ein zusätzliches Jahr warten, erlischt die Hypothek automatisch. Dann fallen keine Aufhebungsgebühren an. Dieses Detail ändert die Situation für diejenigen, die planen, mittelfristig zu verkaufen.
Die Wiederveräußung bereits bei der Unterzeichnung antizipieren
Bevor Sie die Art der Garantie bestätigen, stellen Sie sich die Frage: Werden Sie diese Immobilie während der gesamten Kreditlaufzeit behalten? Wenn die Antwort nein ist oder unsicher ist, sollten die potenziellen Zusatzkosten der Aufhebung von Anfang an in die Berechnung einfließen. Die Addition der Registrierungsgebühren und der Aufhebungsgebühren ergibt die tatsächlichen Kosten der Hypothek.
Sinkende Immobilienkreditzinsen: welche Auswirkungen auf das relative Gewicht der Hypothek
Seit 2024 sind die Immobilienzinsen deutlich gesunken. Das Observatoire Crédit Logement/CSA zeigt, dass die besten Zinsen für 15 Jahre von etwa 4,00 % auf 2,90 % innerhalb eines Jahres gefallen sind. Die durchschnittlichen Marktzinsen liegen 2026 bei etwa 3,26 % für 15 Jahre und 3,37 % für 20 Jahre.
Dieser Rückgang verringert den insgesamt zu zahlenden Zinsbetrag über die Laufzeit des Kredits. Die Hypothekenkosten hingegen sind nicht denselben Entwicklungen gefolgt. Der Anteil der Sicherungsgebühren an den Gesamtkosten des Kredits steigt, wenn die Zinsen sinken.
Konkrete betrachtet, wiegt der Kostenunterschied zwischen einer Hypothek und einer Bürgschaft bei einem niedrigen Zinssatz verhältnismäßig schwerer als in Zeiten hoher Zinsen. Dies ist ein Faktor, den viele Kreditnehmer 2024-2025 vernachlässigen, da sie sich auf den nominalen Zinssatz konzentrieren.
Die Garantie verhandeln, nicht nur den Zinssatz
Die meisten Kreditnehmer verbringen Wochen damit, einen Zehntelpunkt bei ihrem Zinssatz zu verhandeln. Die Wahl der Garantie erfolgt oft in fünf Minuten, auf Vorschlag der Bank. Systematisch die Nettokosten einer Bürgschaft und die einer Hypothek (Registrierung plus eventuell anfallende Aufhebung) zu vergleichen, kann mehr Einsparungen bringen als die Verhandlung des Zinssatzes selbst.
- Fordern Sie ein Angebot für eine Bürgschaft von der Partnerorganisation Ihrer Bank an, auch wenn diese standardmäßig die Hypothek anbietet
- Lassen Sie die Aufhebungsgebühren vom Notar vor Unterzeichnung des Kreditangebots schätzen
- Berücksichtigen Sie die geplante Haltedauer der Immobilie in Ihrem Vergleich
Die Kosten einer Hypothek lassen sich nicht auf eine Zeile im Angebotstext reduzieren. Sie berechnen sich, indem man die Registrierung, die eventuelle Aufhebung addiert und sie auf die Gesamtkosten des Kredits bezieht. In einem Umfeld sinkender Zinsen wird dieser Posten zu einem vollwertigen Einsparungshebel für den aufmerksamen Kreditnehmer.